Bất động sản (gọi tắt là bất động sản) là một thể loại không còn quá xa lạ với nhiều người. Từ bất động sản được sử dụng rất nhiều trong cuộc sống. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết bất động sản là gì? Quy tắc kinh doanh bất động sản là gì? Các bài viết sau sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn.
Khái niệm bất động sản
Bất động sản là tài sản bao gồm: đất; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; tài sản khác gắn liền với đất, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật – Điều 107 khoản 1 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Kinh doanh bất động sản là gì?
Là hình thức đầu tư vốn để xây dựng, mua, nhận, chuyển nhượng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, chuyển sàn bất động sản. Dịch vụ bất động sản, dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản kiếm lời.
Các mô hình kinh doanh bất động sản
1. Nền tảng mở
Các công ty tiêu biểu: Craigslist, Cubic Meters, Zillow, Dada Room
Định nghĩa: Về mặt lịch sử, các nền tảng mở bắt đầu dưới dạng danh sách sản phẩm hoặc danh mục và dần dần trở thành nền tảng môi giới hoặc thị trường cho một hoặc nhiều ngành. Họ tập trung vào việc mở rộng số lượng bất động sản được liệt kê trên nền tảng, hứa hẹn rằng khách hàng có thể “tìm thấy bất kỳ loại bất động sản nào ở bất kỳ đâu” trên nền tảng. Dữ liệu lớn đã trở thành yếu tố khác biệt chính cho mô hình, chẳng hạn như giá nhà được tổng hợp trên Zillow.
Mô hình Doanh thu: Cung cấp cho các nhà môi giới, người cho vay và nhà phát triển những ngôi nhà sang trọng để bán, quảng cáo, dữ liệu và dịch vụ.
Ý tưởng: Các nền tảng này có thể phát triển các mô hình đầu tư sáng tạo tương tự như những gì Angellist làm trong thế giới khởi nghiệp: hợp vốn và xoay vòng vốn để phát triển hoặc cải tạo các dự án bất động sản, bất động sản hoặc quỹ Reits nhỏ.
2. Nền tảng chọn lọc hoặc phân đoạn
Các công ty tiêu biểu: Airbnb, Couchsurfing, tất cả “Airbnb cho X”, ShareDesk, Around
Định nghĩa: Một thị trường trong một ngành hoặc hoạt động thương mại cụ thể, nơi khách hàng cuối cùng tìm kiếm một mức độ kinh nghiệm hoặc đặc điểm dịch vụ nhất định.
Mô hình doanh thu: Hoa hồng từ chủ nhà và / hoặc khách hàng cuối cùng
Triết lý: Các nền tảng này tập trung vào việc cho thuê ngắn hạn, nhưng thường mở rộng sang các giao dịch dài hạn ổn định và có lợi hơn khi họ xây dựng các thương hiệu toàn cầu và các tiêu chuẩn sử dụng cho hành vi của người tiêu dùng. Ví dụ: khách hàng có thể sử dụng Airbnb để thuê bất động sản trong một tháng hoặc hơn trong vài năm, thay vì thuê một căn hộ sang trọng, khách sạn hoặc các tùy chọn khác.
Cơ hội lớn liên quan đến kinh doanh tức thì B2B cũng có thể thay thế các giải pháp kiểm soát chi phí đi lại như Concur và Expensify.
3. Đại lý bất động sản hoặc đại lý
Các công ty tiêu biểu: REX, Redfin, Homie
Định nghĩa: Trước đây, các công ty này là trung gian cung cấp dịch vụ cá nhân hóa cho mọi giao dịch. Giá trị gia tăng lớn nhất của họ là mạng lưới khách hàng và thông tin, đó là lý do tại sao họ có thể giao dịch nhanh chóng mà không cần nền tảng bất động sản và các trung gian thương hiệu toàn cầu. Sự đổi mới lớn nhất trong mô hình này là tạo ra sự minh bạch về môi giới và giá cả thông qua học máy, đồng thời loại bỏ những phức tạp về pháp lý và tài chính như nhu cầu chứng thực để thuê một căn hộ.
Mô hình doanh thu: Hoa hồng cho chủ cho thuê, khách hàng cuối hoặc cả hai
Ý tưởng: Các nhà môi giới nên được truyền cảm hứng từ các cố vấn tài chính, những người cũng cần phát triển nhanh hơn khi ngày càng có nhiều thông tin miễn phí trên internet. Họ có thể trở thành công ty truyền thông và dữ liệu, thực hiện các giao dịch dựa trên kinh nghiệm và thông tin của họ, đồng thời tập trung vào quản lý danh mục đầu tư dài hạn.
Mô hình này sẽ bị thách thức khi robot cố vấn và chatbot phát triển, thúc đẩy các nhà môi giới truyền thống tập trung vào các thị trường cao cấp và các giao dịch lớn với cấu trúc pháp lý và kinh doanh phức tạp.
4. Đơn vị nhượng quyền
Các công ty tiêu biểu: OYO, Impact Hub, COW.tech
Định nghĩa: Các công ty này cung cấp cho các nhà khai thác bất động sản độc lập phương pháp tiếp thị, vận hành và xây dựng thương hiệu, giúp họ trở thành một phần của mạng lưới toàn cầu. Mô hình này phù hợp với một loại không gian và dịch vụ nhất định với trọng tâm chính là trải nghiệm người dùng cuối.
Mô hình Doanh thu: Hoa hồng dựa trên tỷ lệ phần trăm doanh thu và chi phí dựa trên Creative Commons, thương hiệu và tiêu chí hoạt động.
Ý tưởng: Mô hình này có cơ hội rất lớn trong ngành co-working. Các nhà phát triển bất động sản đang tìm kiếm các nhà điều hành có kinh nghiệm vì họ nhận thấy thị trường đang hướng tới các hợp đồng thuê linh hoạt ngắn hạn, nơi họ có thể kiếm nhiều tiền hơn từ việc hợp tác so với cho thuê truyền thống. Mặt khác, do đại dịch, nhiều nhà điều hành bất động sản độc lập có thể sẵn sàng hợp nhất và tối ưu hóa hoạt động để tạo ra hiệu quả và lợi nhuận dưới một thương hiệu toàn cầu.
5. Đơn vị quản lý và vận hành
Các công ty tiêu biểu: WeWork, Casai, Selina, Dentalia
Định nghĩa: Các công ty này cho thuê mặt bằng dài hạn, thêm thiết kế, dịch vụ, công nghệ và thương hiệu, sau đó cung cấp dịch vụ cho thuê ngắn hạn linh hoạt và thu lợi nhuận. Họ thường đồng đầu tư với chủ sở hữu không gian để chia sẻ thu nhập và giảm rủi ro đầu tư, hoặc đổi lấy phần trăm thu nhập.
Mô hình doanh thu: Họ cho thuê, thiết kế và vận hành không gian, sau đó cho thuê lại để thu lợi nhuận.
Ý tưởng: Với sự phát triển của thương mại điện tử, đô thị hóa nhanh chóng, mật độ dân số đô thị dày đặc và không gian sống ngày càng thu hẹp, đây là cơ hội tuyệt vời để chuyển đổi những không gian bị bỏ hoang thành bãi đậu xe, nhà kho nhỏ hoặc trung tâm được sử dụng bởi các cá nhân và doanh nghiệp nhỏ Mạng phân phối thương mại điện tử. Một doanh nghiệp có thể hoạt động theo mô hình này với tư cách là người điều hành hoặc người nhận quyền.
6. Phát triển, vận hành và cho thuê
Các công ty tiêu biểu: Selina, Ustorage
Định nghĩa: Các công ty xây dựng không gian theo yêu cầu ở những khu vực rẻ hơn nhưng có khả năng tiếp cận tốt với thị trường mục tiêu của họ (nhà kho bên ngoài nhưng gần khu đông dân cư, khách sạn trên bãi biển, bãi biển và thị trấn nhỏ) hoặc ở những khu vực thời thượng với chi phí cao Thị trường đầu cuối (người nước ngoài trung tâm mua sắm).Mô hình doanh thu: Họ thuê hoặc mua và xây dựng tài sản theo nhu cầu kinh doanh và thương hiệu của họ, sau đó cho thuê lại để thu lợi nhuận.
Cần học gì để kinh doanh bất động sản?
1. Quan tâm đến vị trí
Trong kinh doanh và đầu tư, vị trí của bất động sản là yếu tố chi phối và quan trọng nhất tạo nên giá trị của sản phẩm bất động sản. Nếu biết lựa chọn dự án, sản phẩm có vị trí đẹp, tiềm năng phát triển thì cơ hội kinh doanh của bạn sẽ vào khoảng 60-70%.
Vì vậy, đối với một người chưa có nhiều kinh nghiệm thì đây là điều đầu tiên cần quan tâm khi học kinh doanh bất động sản.
2. Lựa chọn sản phẩm phù hợp dựa trên khả năng tài chính của bạn
An toàn tài chính là một yếu tố rất quan trọng khi đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào. Bất động sản là một khoản đầu tư tuyệt vời. Vậy để trả lời câu hỏi kinh doanh bất động sản nên học gì? Thì việc học cách tính toán tài chính là vô cùng cần thiết.
Sử dụng đòn bẩy tài chính là cách mà nhiều nhà giao dịch áp dụng hiện nay. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết cách sử dụng nguồn vốn vay này một cách hiệu quả. Để tránh gánh nặng trả lãi hàng tháng, nhà đầu tư không nên vay quá 40 – 50% giá trị tài sản, theo lời khuyên của các chuyên gia kinh tế.
Do đó, nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng dòng tiền của những lần thanh toán tiếp theo, tránh bán tài sản do áp lực hoặc thiếu vốn, dễ dẫn đến thua lỗ.
3 Đầu tư vào bất động sản có tính thanh khoản
Các nhà đầu tư có kinh nghiệm thường khuyên rằng họ chỉ nên mua các bất động sản có tính thanh khoản. Vì những sản phẩm này có đặc điểm là mua bán thuận tiện và nhanh chóng. Học kinh doanh bất động sản là học cách tạo ra giá trị gia tăng cho sản phẩm đầu tư.
Làm sao để ở hoặc cho thuê ngay hoặc trong thời gian ngắn nhất có thể. Loại hình đầu tư bất động sản này ngoài lợi tức cho thuê hàng tháng còn tăng giá trị theo thời gian.
4 Lựa chọn hợp pháp, Nhà đầu tư có uy tín
Không chỉ phải học cách chọn vị trí, tài chính… mà kinh doanh bất động sản cũng cần tìm hiểu các yếu tố pháp lý. Là một nhà đầu tư thông thái, bạn nên lựa chọn sản phẩm của công ty bất động sản uy tín.
Các công ty này có ý chí phát triển các dự án chất lượng cao, có tiềm lực tài chính mạnh, sẵn sàng cung cấp luật rõ ràng, minh bạch và có hệ thống hậu mãi tốt.
5 Ghi nhớ bài toán trắc địa
Trường hợp giá trị đất cao hơn giá xây dựng thì ưu tiên vốn. Ít nhất giá mỗi mét vuông đất phải cao hơn gấp đôi giá xây dựng trên một mét vuông. Đây là tiêu chuẩn kiểm tra rằng tốc độ đô thị hóa tỷ lệ thuận với giá đất. Ví dụ, đơn giá phổ biến của các tòa nhà là 3 triệu đồng một mét vuông.
Nếu giá đất thấp hơn mức này thì quá trình thu hút dân cư diễn ra rất chậm. Ngược lại, ở đâu giá đất cao gấp nhiều lần giá xây dựng thì ở đó tốc độ đô thị hóa rất nhanh.
6 Cơ sở hạ tầng xã hội và kết nối giao thông
Người ta thường nói đùa rằng ở đâu cơ sở hạ tầng phát triển thì bất động sản sẽ “cất cánh”. Tôi nghĩ câu này đúng. Những người theo học ngành kinh doanh bất động sản cần học cách nhìn ra giá trị của dự án và sản phẩm thông qua việc đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng trong tương lai.
Nếu tình hình tài chính tốt và xác định được dòng vốn dài hạn thì nên đầu tư vào những khu vực sẵn sàng kết nối hạ tầng, vì tỷ suất sinh lời sẽ cao. Có thể dự án này hơi xa trung tâm thành phố nhưng đi lại thuận tiện, chắc chắn sẽ là dự án sinh lời trong tương lai.
Khảo sát dự án 7 đêm
Điều này có thể khiến bạn ngạc nhiên, nhưng đó là cách quen thuộc của các nhà đầu tư khi bắt đầu kinh doanh bất động sản. Nếu bạn xem và quan sát dự án vào ban ngày, bạn sẽ không thể nhìn thấy rõ ràng hoạt động và sức sống của khu dân cư (vì mọi người đang làm việc tại thời điểm này).
Vì vậy, khảo sát ban ngày là cần thiết, nhưng khảo sát ban đêm cần bổ sung, bắt đầu từ chạng vạng cho đến 20-21 giờ đêm.
8 Chú ý đến các khu dân cư
Một lưu ý cuối cùng cần tìm hiểu khi kinh doanh bất động sản là điều tra cộng đồng xung quanh dự án đầu tư để hiểu rõ nhất. Hàng xóm tốt và cộng đồng cư dân văn minh là một trong những tiêu chí giúp tăng giá bất động sản.
9. Sử dụng các công cụ phát triển website kinh doanh
Bên cạnh đó, bạn cũng có thể lựa chọn hình thức các đơn vị cung cấp dịch vụ xây dựng và bán PBN website để xây dựng được liên kết website chất lượng, mạnh và sạch cho website thu hút tìm kiếm của khách hàng tiềm năng.
Trên đây là thông tin về khái niệm bất động sản và các nội dung liên quan khác. Hy vọng bài viết này đã cung cấp cho bạn nhiều thông tin hữu ích và hiểu biết về ngành bất động sản.
